Asunto-osakeyhtiölain muutokset 1.10.2026: mitä hallituksen ja isännöitsijän pitää tehdä

Mitä 1.10.2026 muuttui?

Asunto-osakeyhtiölain muutokset (laki 535/2026, HE 34/2026 vp) tulivat voimaan 1.10.2026. Uudistus ei käännä taloyhtiön hallintoa ylösalaisin, mutta se koskettaa monta arjen kohtaa: häiriötilanteisiin ja lyhytvuokraukseen puuttumista, ikkunoiden ja muutostöiden kunnossapitovastuuta, vesikustannusten jakoa, sähköautojen latauspisteiden kustannuksia, osakkaan oikeutta saada asiakirjoja sekä yhtiön purkamista ja konkurssia (lakiteksti, Finlex, oikeusministeriö).

Hallituksen ja isännöitsijän perusroolit pysyvät samoina: hallitus johtaa yhtiötä ja päättää, isännöitsijä valmistelee ja toteuttaa. Muuttuva asia on huolellisuuden taso. Kun lakiin tulee uusia työkaluja, hallituksen on osattava käyttää niitä oikein ja kirjattava ne niin, että ne kestävät myöhemmän tarkastelun. Roolijaosta on tarkempi katsaus artikkelissa hallitus ja isännöitsijä: roolit, vastuut ja työnjako.

Muutokset yhdellä silmäyksellä

Hallintaanotto: uudet perusteet ja tarkka menettely

Hallintaanotto tarkoittaa sitä, että yhtiö ottaa huoneiston määräajaksi omaan hallintaansa. Päätöksen tekee yhtiökokous, ja hallintaanotto voi kestää enintään kolme vuotta. Hallituksen työ on valmistella asia, kerätä näyttö ja hoitaa tiedoksiannot. Perusteet ovat lain mukaan seuraavat:

• asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa,
• huoneistossa vietetään häiritsevää elämää,
• osakkeenomistaja tai muu huoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen, tai
• hallintaanotolle on näihin rinnastuva erittäin painava syy (8 luku 2 §).

Lyhytvuokraus ei siis ole kielletty. Peruste syntyy vasta, kun siitä aiheutuu osoitettavia lisäkustannuksia tai haittaa. Samalla osakkaalle tulee velvollisuus pitää tiedot huoneiston käyttäjästä ajan tasalla: osakkeenomistajan on yhtiön perustellusta pyynnöstä annettava tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta (4 luku 3 §).

Menettelyvirhe voi kaataa koko päätöksen, joten kiinnitä huomiota näihin:

1. Dokumentoi. Häiriöilmoitukset, päivämäärät, valokuvat ja kustannusten erittely ovat se aineisto, jonka varassa asia etenee tai kaatuu.
2. Anna varoitus ennen päätöstä ja huolehdi sen tiedoksiannosta. Varoitus annetaan tiedoksi kuten haaste tai muuten todistettavalla tavalla. Jos vastaanottajaa ei tavoiteta, kirjattu kirje katsotaan tulleen tietoon seitsemäntenä päivänä postiin jättämisestä (8 luku 3 a §).
3. Sähköinen tiedoksianto vain ehdoin. Varoituksen voi lähettää sähköpostiin, jonka osakas on ilmoittanut osakehuoneistorekisteriin. Lisäksi vastaanottajalle on lähetettävä heräteviesti toisessa sähköisessä kanavassa, ja tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä. Sähköistä tapaa ei saa käyttää, jos lähettäjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai vastaavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä kanavaa.
4. Päätöksen tiedoksianto samoin säännöin. Yhtiökokouksen päätös on annettava osakkaalle, vuokralaiselle ja muulle huoneistossa asuvalle tiedoksi viipymättä samalla tavalla kuin varoitus. Muuten päätös on tehoton (8 luku 4 §).
5. Huoneistoon jäänyt omaisuus. Hallintaanoton jälkeen jäänyttä omaisuutta koskee oma menettely ja määräajat (8 luku 8 §), ja huoneistoon pääsylle on tarkennetut säännöt, muun muassa ilmoitus käynnistä ja virka-apu (8 luku 1 §).

Jos yhtiössäsi on jo toistuvia häiriöitä, lue myös itseisännöinnin riskit: henkilökohtainen vastuu korostuu juuri tällaisissa tilanteissa.

Ikkunat, muutostyöt ja vastuunjakotaulukko

Uudistus täsmentää yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuuta:

• Ikkunat. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat. Pykälässä ei enää jaeta ikkunaa sisä- ja ulkopuoleen. Altaat jäävät edelleen osakkaan vastuulle (4 luku 2 §).
• Osakkaan muutostyöt. Osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Sama koskee muutostöitä yhtiön tiloissa (5 luku 1 ja 8 §).
• Yhtiön tilat osakkaan käytössä. Osakkaan on hoidettava huolellisesti käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jos hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen (4 luku 3 §).

Kunnossapitovastuun säännökset ovat pääsääntöisesti oletussääntöjä, joten yhtiöjärjestys voi poiketa niistä. Muutoksen voimaantulosäännöksissä ei ole kunnossapitovastuun siirtymäsäännöstä, joten tulkinnanvaraisissa tapauksissa kysy neuvoa ennen kuin teet kustannuspäätöksen.

Hallituksen konkreettinen tehtävä on yksi: tarkista vastuunjakotaulukko. Jos taulukossanne lukee, että ikkunoiden sisäpuolinen huoltomaalaus tai tiivisteet kuuluvat osakkaalle, merkintä voi olla vanhentunut tai se voi perustua yhtiöjärjestyksen poikkeusmääräykseen, jonka olemassaolo kannattaa varmistaa. Voit muokata taulukon omaksesi ilmaisella vastuunjakotaulukon pohjalla ja jakaa sen osakkaille PDF:nä. Ikkunoiden huolto ja uusiminen kuuluu nyt yhtiön kunnossapitosuunnitelmaan ja budjettiin.

Vesikustannukset

Veden yhteishankinnasta yhtiölle aiheutuvien menojen osalta vastikkeen perusteena on luotettavasti mitattu todellinen kulutus. Jos huoneistokohtainen vesimittari vikaantuu, kyseisen huoneiston osalta käytetään väliaikaisesti luotettavasti arvioitavissa olevaa kulutusta (3 luku 4 a §). Säännöstä ei kuitenkaan sovelleta yhtiöön, jossa huoneistokohtaiset vesimittarit on asennettu ennen lain voimaantuloa haetun rakennusluvan perusteella. Selvitä siis ensin, kuuluuko yhtiönne säännöksen piiriin.

Sähköautojen latauspisteet

Latauspistehankkeen suurin riita-aihe on ollut kustannusten jako. Jos yhtiökokous päättää latauspisteiden toteuttamisesta tavallisessa uudistuspäätöksessä (6 luku 32 § 5 momentti tai 33 § 1 momentti) eikä yhtiöjärjestyksessä ole määräystä vastikeperusteesta, uudistuksesta ja sen kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua (6 luku 33 a §). Ennen hanketta kannattaa tehdä kolme asiaa:

1. Lue yhtiöjärjestys ja selvitä, onko siinä vastikeperustetta koskevaa määräystä.
2. Määritä hyötyryhmä: kenen käyttöön latauspisteet tulevat ja miten käyttäjämäärän kasvu vaikuttaa jakoon.
3. Kirjaa päätökseen, miten investointi- ja kunnossapitokulut jaetaan.

Hanke etenee sujuvammin, kun tarjoukset, sopimukset ja päätökset ovat samassa paikassa. Hausmanissa hankkeen sivulle kootaan tarjoukset, sopimukset, päätökset, tehtävät ja liitteet, ja toteutuneita kuluja voi verrata suunniteltuihin. Latauspistevalmiuden vaikutuksesta asuntojen arvoon löytyy lisää artikkelista kustannustehokkaat remontit taloyhtiössä.

Asiakirjapyynnöt ja kokouskutsut

Osakkaalla on oikeus saada viipymättä jäljennös yhtiöllä olevasta huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkaan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta. Jäljennöstä ei saa antaa, jos se tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa, ja siitä voi periä hallituksen vahvistaman kohtuullisen maksun (7 luku 6 §).

Nimeä hallituksessa yksi vastuuhenkilö asiakirjapyyntöjen käsittelyyn, vahvista maksu päätöksellä ja sovi, mistä asiakirjat haetaan. Jos tiedot on hajautettu sähköposteihin ja kansioihin, vastaaminen vie turhaan aikaa. Käytännön ohjeet ovat artikkelissa taloyhtiön tiedot yhteen paikkaan.

Myös kokouskutsun yhteystiedot kannattaa tarkistaa: kirjallinen kokouskutsu toimitetaan osakehuoneistorekisterissä olevaan postiosoitteeseen tai sähköpostiosoitteeseen, ja osakas voi ilmoittaa yhteystiedon tallennettavaksi rekisteriin (6 luku 21 §). Sama sähköpostiosoite on edellytys sähköiselle tiedoksiannolle hallintaanottoasiassa.

Purku, selvitystila ja konkurssi

• Konkurssi. Yhtiön omaisuus voidaan luovuttaa konkurssiin yhtiökokouksen päätöksellä. Hallitus saa kuitenkin tehdä päätöksen, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tällöin hallituksen on viipymättä ilmoitettava päätöksestä osakkaille kirjallisesti (22 luku 25 §). Konkurssin alettua osakkaan hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssipäätöksen tiedoksi.
• Selvitystila ja kiinteistön luovutus. Yhtiökokous voi päättää selvitystilasta ja kiinteistön tai rakennuksen luovutuksesta, jos päätöstä kannattaa vähintään neljä viidesosaa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista ja kunnossapito tuottaisi osakkaille huomattavaa vahinkoa. Päätösehdotukseen on liitettävä riippumattoman asiantuntijan arviot käyvistä arvoista ja vähintään kymmenen vuoden kunnossapitotarpeesta (6 luku 38 §).
• Siirtymä. Ennen 1.10.2026 alkaneeseen konkurssiin ja selvitystilaan sovelletaan vanhoja säännöksiä.

Koska kyse on yhtiön olemassaolosta, pyydä lakimiehen apua jo valmisteluvaiheessa.

Muita muutoksia, jotka kannattaa tuntea

• Erityinen tarkastus. Hallituksen ja isännöitsijän on varattava erityiselle tarkastajalle tilaisuus toimittaa tarkastus ja annettava tarvittavat asiakirjat ja selvitykset. Tarkastuslausunnossa arvioidaan myös, ovatko hallitus ja isännöitsijä täyttäneet avustamisvelvollisuutensa. Avustamisvelvollisuuden tahallinen laiminlyönti voi johtaa sakkoon (9 luku 14 a ja 15 §, 27 luku 2 §).
• Pysäköintipaikkaan oikeuttavat osakkeet. Yhtiöllä voi olla osakkeita, jotka oikeuttavat toisen rakennuksen tai kiinteistön pysäköintipaikan hallintaan, ja tietyissä tilanteissa yhtiöllä on velvollisuus lunastaa tällaiset osakkeet (1 luku 2 §, 18 luku 2 a §). Tarkista, koskeeko tämä yhtiötänne.
• Lunastuslauseke. Hallituksen ilmoitusvelvollisuus lunastukseen oikeutetuille alkaa kahden viikon määräajalla siitä, kun hallitus saa huoneistotietojärjestelmästä tiedon osakkeen siirtymisestä (2 luku 5 §).

Mitä hallituksen jäsenen on hyvä ymmärtää

Hallituksen jäsenen ei tarvitse olla lakimies, mutta hänen on tunnettava oman tehtävänsä vastuu. Kuusi asiaa kannattaa pitää mielessä:

1. Tunne yhtiöjärjestys. Laki antaa rungon, mutta yhtiöjärjestys voi sisältää yhtiökohtaisia määräyksiä vastikkeista, kunnossapidosta ja hallinnosta.
2. Erottele päätösvalta. Hallintaanotosta ja selvitystilasta päättää yhtiökokous, ja konkurssiin hakeutumisessa hallituksella on vain rajattu poikkeusvalta. Epäselvissä tapauksissa kysy ennen päätöstä.
3. Dokumentoi. Häiriöilmoitukset, valokuvat, kustannuserittelyt, varoitukset ja päätökset ovat keskeisiä, jos asia etenee hallintaanottoon.
4. Toimi tasapuolisesti. Uudet työkalut eivät oikeuta mielivaltaan, ja menettelyvirhe voi tehdä hallintaanottopäätöksestä tehottoman.
5. Hyödynnä isännöitsijää oikein. Isännöitsijä valmistelee ja toteuttaa, hallitus päättää ja ohjaa. Sopikaa työnjako kirjallisesti.
6. Päivitä toimintamallit. Malliasiakirjat, tiedoksiantokäytännöt, asiakirjapyyntöjen käsittely ja latauspistehankkeiden kustannusperusteet kannattaa käydä läpi yhdessä isännöitsijän kanssa.

Isännöitsijä ei saa uudistuksessa uutta yleistä päätösvaltaa, mutta hänen työnsä painottuu valmisteluun: malliasiakirjat häiriötilanteisiin ja varoituksiin, tiedoksiantojen todisteiden säilytys, lyhytvuokrauksen aiheuttamien kustannusten ja haittojen kirjaaminen sekä osakkaiden tiedottaminen muutoksista. Jos yhtiössä ei ole isännöitsijää, nämä tehtävät kuuluvat hallitukselle. Tuen löydät sivulta taloyhtiö ilman isännöitsijää.

Näin Hausman tukee muutosten hallintaa

Hausman ei anna lakineuvontaa eikä hoida lain tarkoittamaa tiedoksiantoa puolestasi. Se auttaa kuitenkin pitämään sen aineiston ja ne päätökset järjestyksessä, joihin uudet säännökset nojaavat:

• Dokumentit löytyvät. Dokumenttiarkistoon tallennetaan yhtiöjärjestys, pöytäkirjat ja sopimukset, ja Hausmanin tekoäly lukee ne hallituksen tarkistettavaksi. Mikään ei tallennu ennen kuin ihminen hyväksyy sen.
• Päätökset ovat kirjattuina. Taloyhtiökirja kokoaa pöytäkirjojen päätökset aikajanalle, ja hallituksen sähköpostikokous tallentaa kannat ja päätökset ilman erillistä kirjaamista.
• Vastuunjako on ajan tasalla. Taloyhtiön oma vastuunjakotaulukko on tallessa ja koko hallituksen muokattavissa.
• Tehtävät eivät huku. Vuosikellon ja tehtävälistan avulla päivityskierros, kuten vastuunjakotaulukon ja latauspistepäätösten tarkistus, saa omistajan ja määräajan.
• Isännöitsijä mukaan rajatuin oikeuksin. Kutsu isännöitsijä tai kirjanpitäjä mukaan ja valitse, mitä kukin näkee.

Tiedot säilytetään Suomessa (tietoturva). Kokeilu on maksuton 14 päivää ilman luottokorttia, ja hinnat löytyvät sivulta hinnoittelu. Käyttöönotto onnistuu yhden illan aikana, ja ohjeet ovat sivulla käyttöönotto.

Tarkistuslista hallitukselle

• Onko hallituksen kokous pidetty, jossa lakimuutokset on käyty läpi isännöitsijän kanssa?
• Onko vastuunjakotaulukko päivitetty ikkunoiden ja osakkaan muutostöiden osalta?
• Onko yhtiöjärjestys luettu läpi vastuunjaon, vastikkeiden ja latauspisteiden osalta?
• Onko häiriöiden, varoitusten ja kustannusten kirjaamiseen sovittu yhteinen tapa?
• Ovatko osakkaiden sähköpostiosoitteet osakehuoneistorekisterissä ajan tasalla ja tiedoksiantokäytännöt sekä todisteiden säilytys kunnossa?
• Onko selvitetty, koskeeko vesikustannusten jako todellisen kulutuksen mukaan yhtiötänne?
• Onko asiakirjapyyntöjen käsittelylle nimetty vastuuhenkilö?
• Onko vireillä olevien latauspistehankkeiden kustannusperuste kirjattu päätökseen?
• Onko osakkaille tiedotettu oikeuksiin ja velvollisuuksiin kohdistuvista muutoksista?

Lopuksi

Lakimuutos ei tee hallituksen työstä pelkästään raskaampaa. Se tuo selkeämpiä työkaluja vaikeisiin tilanteisiin ja ennakoitavuutta riitaisiin kysymyksiin. Parhaiten se toimii, kun hallitus käyttää valtuuksiaan harkiten, isännöitsijä valmistelee asiat huolellisesti ja osakkaat saavat riittävästi tietoa. Aloita yhdestä askeleesta: pidä seuraavassa kokouksessa vartin pituinen lakimuutoskatsaus ja päivitä vastuunjakotaulukko.

Lähteet ja lisälukemista

• Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu
• Oikeusministeriö: Hallitus helpottaa taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista
• Eduskunta: HE 34/2026 vp
• Finlex: laki 535/2026 (säädöskokoelma)
• Finlex: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
• Kiinteistölehti: Asunto-osakeyhtiölain muutos 1.10.2026, mitä hallituksen pitää tietää
• Isännöintiliitto: Laki ja suositukset taloyhtiöille