Miten taloyhtiön kunto ja hoito vaikuttavat asuntojen hintoihin?

Asunto on aina myös osuus taloyhtiöstä

Asunnon hinta ei muodostu pelkästä huoneiston koosta, sijainnista ja pintojen kunnosta. Osakkeen mukana ostaja saa osuuden rakennuksesta, tontista, taloudesta ja tulevista kustannuksista. Siksi hissi, yhtiövastike, korjausvelka ja kiinteistön tekninen kunto vaikuttavat hintaan merkittävästi (Asuntoanalyysi).

Aalto-yliopiston tutkimuksessa Helsingin asuntomarkkinoista rakennuksen nykykunto ja korjausvelka vaikuttivat tilastollisesti erittäin merkitsevästi asunnon velattomaan hintaan: korjausvelka oli yhteydessä matalampaan hintaan ja hyvä nykykunto korkeampaan (Aaltodoc). Tulos on helppo uskoa. Kun ostaja vertaa kahta samanlaista asuntoa, hän miettii, maksaako täysillä hyväkuntoisesta talosta vai valitseeko edullisemman, jonka yhtiössä on lähivuosina iso putki- tai julkisivuremontti. Jälkimmäisessä hän varautuu remonttikustannuksiin, vastikkeen nousuun ja epävarmuuteen.

Kiinteistömaailman selvityksessä 48 prosenttia välittäjistä mainitsi taloyhtiön kunnon ja taloudellisen tilan asunnon hintaan vaikuttavana tekijänä. Asunnon oman kunnon mainitsi 93 prosenttia (Kiinteistömaailma). Oma keittiö ratkaisee siis yhä, mutta taloyhtiö on selvästi mukana kuvassa.

Korjausvelka alentaa hintaa ja hidastaa kauppaa

Korjausvelka syntyy, kun välttämättömiä kunnossapitotöitä lykätään. Tyypillisiä kohteita ovat vesikatto, julkisivut, ikkunat, lämmitys, sähköt ja erityisesti vesijohtoverkosto. Lykkäys harvoin poistaa kustannusta. Useammin vauriot laajenevat, energiankulutus kasvaa ja remontista tulee kiireellinen.

Säästöpankkien asiantuntijoiden mukaan korjausvelan suuruus ei aina näy suoraan isännöitsijäntodistuksesta tai tilinpäätöksestä. Siksi ostaja haluaa nähdä myös korjaushistorian, kunnossapitosuunnitelman ja tiedot tulevista investoinneista (Säästöpankki). Puutteellinen dokumentaatio voi hidastaa myyntiä, vaikka talo olisi teknisesti hyvässä kunnossa, koska epäselvät tiedot saavat ostajan epäilemään, että jotain on piilossa.

Ostaja voi vetäytyä kaupasta esimerkiksi, jos hän huomaa:

• ison ja ajoittamattoman korjaustarpeen
• epäselvän tai heikon talouden
• puutteelliset pöytäkirjat, korjaushistorian tai kunnossapitosuunnitelman
• riitaisan hallituksen tai osakkaiden välisiä ristiriitoja
• korkean velan tai odotettavissa olevan erityisvastikkeen
• huonosti suunnitellun remontin, jonka laatu tai rahoitus on epävarmaa

Mitä hallitus voi tehdä?

Hallitus ei voi muuttaa taloyhtiön sijaintia, mutta se voi vaikuttaa siihen, säilyykö ja kasvaako osakkeiden arvo. Keskeisiä keinoja ovat:

• Kunnossapitotarveselvitys ajan tasalla. Laki edellyttää hallitukselta vuosittain esitettävää viiden vuoden kunnossapitotarveselvitystä, jossa tunnistetaan olennaiset toimenpiteet ja niiden vaikutukset vastikkeeseen ja muihin kustannuksiin (Kiinteistöliitto).
• Ennakoiva ylläpito. Pienet korjaukset ja säännölliset kuntoarviot estävät pahempia vaurioita. Kiinteistönpito on arvon säilyttämistä, ei pelkkää viankorjausta.
• Selkeä rahoitussuunnitelma. Ison remontin rahoitus, lainatarve, vastikevaikutus ja osakkaiden maksukyky kannattaa selvittää ennen päätöstä (Kiinteistöliitto: remontti).
• Avoin viestintä. Kun osakkaat tietävät ajoissa, mitä suunnitellaan, mitä se maksaa ja miksi, riidat vähenevät ja päätökset syntyvät nopeammin.
• Laadukas hankinta. Kilpailutus, referenssien tarkistus, selkeä urakkasopimus ja riittävä valvonta pienentävät riskiä, että remontti tulee kalliiksi tai jää puutteelliseksi.
• Dokumentointi. Pöytäkirjat, suunnitelmat, takuut, kuntoraportit ja korjaushistoria ovat myyntitilanteessa todiste siitä, että yhtiötä hoidetaan hyvin.

Tarkempaa pohjaa suunnitteluun antavat artikkelimme strategiatyöstä taloyhtiössä ja hallituksen vuosikellosta.

Isännöinnin rooli

Hyvä isännöinti on enemmän kuin laskujen maksamista ja kokousten järjestämistä. Isännöitsijä auttaa hallitusta näkemään kiinteistön elinkaaren: mitä on tehty, mitä on tulossa, mitä se maksaa ja miten se rahoitetaan. Käytännössä se tarkoittaa ajantasaista talousdataa, priorisoituja korjaustarpeita, apua kilpailutukseen ja selkeää isännöitsijäntodistusta, josta ostaja ja rahoittaja näkevät yhtiön tilan.

Säästöpankkien asiantuntijat korostavat, että hyvin hoidetulla ja dokumentoidulla yhtiöllä on parempi vakuusarvo. Se voi helpottaa ostajan rahoituksen saamista ja auttaa kaupan syntymisessä (Säästöpankki). Jos yhtiö hoitaa hallinnon itse, vastuu samoista asioista on hallituksella, ja siitä kerromme lisää sivulla taloyhtiö ilman isännöitsijää.

Remontti ei automaattisesti nosta hintaa

Kaikki remontit eivät ole yhtä hyviä sijoituksia. Vaikutus on yleensä suurin, kun korjataan ensin toimivuus, turvallisuus ja energiatehokkuus: kosteusvauriot, vesieristykset, putkistot, ilmanvaihto, lämmitys ja julkisivu. Huoneistokohtaiset parannukset, kuten keittiö tai kylpyhuone, voivat auttaa myytävyyttä, mutta hintavaikutus riippuu kohteesta, alueesta ja ostajakunnasta. Jos yhtiössä on putkiremontti tulossa, oman keittiön uusimista kannattaa harkita tarkkaan, koska remontti voi joutua osin uusittavaksi, kun kosteat tilat avataan.

Nyrkkisääntö on: ensin runko kuntoon, sitten pinnat ja viimeiseksi personointi. Pienempien arvoa nostavien hankkeiden vertailun löydät artikkelista kustannustehokkaat remontit taloyhtiössä. Isojen remonttien hintavaikutuksesta ja laskurista kerromme artikkelissa mitkä remontit nostavat asunnon arvoa.

Onko oma taloyhtiö hoidettu hyvin? Arvioi Asuntoavulla

Hyvä hoito näkyy vasta, kun sitä mitataan. Jos mietit, onko hallitus ja isännöinti nostanut vai heikentänyt taloyhtiösi arvoa, voit käyttää Asuntoapua taloyhtiön arviointiin. Arvion avulla voit peilata taloyhtiön tilaa siihen, mitä tässä artikkelissa on käyty läpi: onko korjausvelka hallinnassa, onko talous kunnossa ja onko hoito ollut suunnitelmallista. Sama arvio on hyödyllinen myös ostajalle, joka haluaa tietää, mitä osakkeen mukana oikeasti ostaa, ja myyjälle, joka haluaa tietää, mitä ostaja tulee huomaamaan.

Osakkeenomistajan osuuden arvo

Osakkeenomistajan osuuden arvo ei ole sama asia kuin kiinteistön arvo, mutta ne kulkevat käsi kädessä. Kun yhtiö huolehtii kunnossapidosta, pitää korjausvelan hallinnassa ja viestii avoimesti, ostajan kokema riski pienenee. Se tukee myyntihintaa, lyhentää myyntiaikaa ja parantaa asunnon rahoitettavuutta. Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton PTT:ltä tilaaman selvityksen mukaan koko kiinteistön kunto vaikuttaa olennaisesti siihen, pysyykö asuntojen arvo paikallaan vai nouseeko se (Taloustaito).

Tarkistuslista hallitukselle

• Päivitä kunnossapitotarveselvitys vuosittain ja käytä sitä päätöksenteon pohjana.
• Varmista, että korjaushistoria, takuut ja suunnitelmat ovat löydettävissä.
• Kilpailuta isot hankkeet ja pyydä selkeät kustannus- ja aikatauluarviot.
• Selvitä remontin rahoitus ja vaikutus vastikkeeseen ennen päätöstä.
• Viesti remonteista ajoissa ja selkeästi kaikille osakkaille.
• Panosta säännölliseen kuntoarvioon, ei vain hätäkorjauksiin.
• Pidä isännöitsijäntodistus täydellisenä ja ajantasaisena.

Miten tämä hoituu Hausmanissa

Kun asiakirjat, korjaushistoria ja suunnitelmat ovat yhdessä paikassa, hyvä hoito on myös helppo todistaa. Hausmanissa korjaukset ja kunnossapitosuunnitelma pysyvät ajan tasalla, ja ladatuista asiakirjoista tekoäly poimii tiedot luonnokseksi, jonka hallitus tarkistaa ja korjaa. Hinnoittelun löydät täältä.

Lopuksi

Hyvin hoidettu taloyhtiö tekee arjesta sujuvampaa, mutta ennen kaikkea se pienentää ostajan riskiä, parantaa rahoitusmahdollisuuksia ja auttaa myymään nopeammin ja paremmalla hinnalla. Hallituksen ja isännöinnin paras sijoitus on ennakointi: huolehdi talosta ennen kuin korjaustarpeesta tulee kallis ongelma.

Tämä artikkeli on yleinen opas eikä korvaa asiantuntijan arviota. Tarkista aina yhtiön oma tilanne ja ajantasaiset säännökset.

Lisälukemista

• Aalto-yliopisto: Helsingin asuntomarkkinat, rakennuksen kunto ja hinta
• Säästöpankki: Hyvin hoidettu taloyhtiö nostaa arvoa ja haluttavuutta
• Kiinteistömaailma: Asuntojen hinnat, kolme seikkaa vaikuttavat eniten
• Kiinteistöliitto: Kunnossapitotarveselvitys
• Kiinteistöliitto: Remontti
• Taloustaito: Asumismenojen nousu hidastuu