Taloyhtiön hoitovastike – miten se lasketaan ja milloin sitä pitää korottaa?

Mitä hoitovastike on ja mihin se riittää

Hoitovastike on osakkaiden kuukausittain maksama summa, jolla taloyhtiö kattaa arkensa: lämmityksen, veden, sähkön, jätehuollon, huollon, isännöinnin, vakuutukset, kiinteistöveron ja pienet korjaukset. Yhtiövastikkeesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, ja jako osakkaiden kesken noudattaa yhtiöjärjestystä. Vastike peritään yleensä joko osakkeiden lukumäärän tai huoneistojen pinta-alan mukaan, joskus osa kummallakin tavalla. Käytännössä vastikkeen määrästä päättää yleensä hallitus, usein yhtiökokoukselle esitetyn talousarvion pohjalta, mutta tarkista asia aina oman yhtiön yhtiöjärjestyksestä.

Hoitovastikkeen rinnalla voi olla myös pääomavastike, jolla maksetaan yhtiölainan lyhennyksiä, sekä rahoitusvastike, jolla rahoitetaan yksittäistä hanketta. Tämä artikkeli keskittyy hoitovastikkeeseen, mutta lopussa käydään läpi, miten remontin rahoitus näkyy vastikkeessa.

Näin hoitovastike lasketaan

Laskenta on yksinkertaisempaa kuin usein luullaan. Neljä askelta riittää:

1. Arvioi tulevan vuoden hoitokulut. Lähtökohta on edellisen vuoden tilinpäätös ja talousarvio. Korjaa luvut tiedossa olevilla muutoksilla: sopimushinnoilla, energian hinnalla ja isännöinnin ja huollon indeksikorotuksilla. Tilinpäätöksen kuluerien läpikäynnissä auttaa tarkistuslista tilinpäätöksen lukemiseen.
2. Vähennä muut tulot. Tilojen vuokrat, antennimaksut ja muut vastikkeen ulkopuoliset tulot pienentävät sitä summaa, joka pitää kerätä osakkailta.
3. Lisää tarvittava puskuri. Jos hoitovastikkeella rahastoidaan korjauksiin tai tilikauden alijäämä pitää kattaa, lisää summa tähän.
4. Jaa vastikeperusteella. Jaa vuoden summa kahdellatoista ja sen jälkeen osakkeiden määrällä tai neliömäärällä, sen mukaan mitä yhtiöjärjestys sanoo.

Esimerkki: taloyhtiössä on 4 000 neliötä ja 6 000 osaketta.

Kuukaudessa kerättävä summa on 15 000 euroa. Neliöperusteella vastike on 3,75 €/m²/kk, ja 60 neliön asunnolle se on 225 euroa kuukaudessa. Osakeperusteella sama summa on 2,50 €/osake/kk. Kun kulut nousevat viisi prosenttia, eli 9 500 euroa, vastike nousee noin 0,20 €/m²/kk. Se on 60 neliön asunnolle noin 12 euroa kuukaudessa.

Kaava näyttää myös, mikä on tasapainovastike: se vastike, jolla tulot ja menot menevät tasan. Jos nykyinen vastike on sen alapuolella, taloyhtiö kuluttaa omaa puskuriaan.

Huomaa, että osake- ja neliöperuste eivät anna samaa tulosta jokaiselle asunnolle. Jos osakkeet on jaettu esimerkiksi huoneiston sijainnin tai ominaisuuksien mukaan, kahden samankokoisen asunnon vastike voi poiketa toisistaan. Siksi osakkaalle kannattaa kertoa aina oma kuukausivastike euroina, ei pelkkää yksikköhintaa.

Hausmanin vastikelaskuri

Vastikkeen laskeminen on yksinkertaista, mutta eri vaihtoehtojen vertailu käsin on työlästä. Siksi Hausmanissa on kolme laskuria, jotka käyttävät samoja taloyhtiön lukuja.

• Tulot ja vastike. Budjetin Tulot & vastike -välilehdellä säädät hoitovastiketta euroina osaketta tai neliötä kohden kuukaudessa sen mukaan, mikä yhtiön vastikeperuste on. Herkkyystaulukko näyttää heti, miten muutos vaikuttaa tuloihin ja yli- tai alijäämään, ja sivu ehdottaa tasapainovastiketta, joka kattaa kaikki suunnitellut menot. Mallinnus ei muuta talousarviota ennen kuin tallennat sen. Katso budjetin ohje.
• Vastike huoneistoittain. Osakerekisterissä voit kirjoittaa vastikkeen euroina osaketta kohden ja nähdä, mitä se tarkoittaa jokaiselle huoneistolle ja koko yhtiölle. Näin hallitus osaa vastata osakkaan kysymykseen "paljonko minun vastikkeeni nousee?". Katso osakerekisterin ohje.
• Mitä tämä maksaa? Anna hankkeen summa ja valitse rahoitustapa: vastikkeen korotus tietyksi ajaksi, laina tai kertaveloitus. Laskuri näyttää kustannuksen euroina osaketta ja neliötä kohden sekä valitun asunnon osalta. Lainassa näkyy myös, mitä korkotason muutos maksaisi.

Luvut tulevat budjetista, osakerekisteristä ja lainoista. Jos ne ovat vielä toimittamatta, tekoäly poimii ne ladatuista tilinpäätöksistä ja yhtiöjärjestyksestä luonnokseksi, jonka hallitus tarkistaa. Lainojen pääomavastike osaketta ja neliötä kohden löytyy lainasivulta.

Milloin hoitovastiketta pitää korottaa?

Vastiketta ei kannata korottaa hetken mielijohteesta, mutta ei myöskään välttää korotusta, kunnes tilanne pakottaa. Nämä merkit kertovat, että korotuksesta on syytä keskustella:

• Jatkuva alijäämä. Jos tilinpäätös on alijäämäinen kaksi tai kolme vuotta peräkkäin, vastike on liian matala.
• Hoitojäämä sulaa. Kertynyt ylijäämä on puskuri, ei tulolähde. Kun se lähestyy nollaa, korotus on lähellä.
• Kulut nousevat tiedossa olevasta syystä. Energian hinta, kaukolämmön tariffi, isännöintisopimuksen indeksi tai kiinteistövero nousevat, eikä säästöjä löydy vastaavasti.
• Lainan korko nousee. Jos lainanhoito maksetaan vastikkeella, korkotason muutos näkyy suoraan.
• Iso hanke lähestyy. Vastiketason nosto maltillisesti etukäteen on helpompi hyväksyä kuin yhtäkkinen hyppy remontin alkaessa. Tämä on myös strategiatyön ydin.

Maltillinen vuosittainen tarkistus on usein parempi kuin harvoin tehty suuri korotus. Osakas ehtii sopeutua, ja hallitus näkee, onko edellinen korotus riittänyt. Kerro perusteet avoimesti: mitkä kulut nousivat, paljonko, ja mitä vaihtoehtoja harkittiin. Hyvä tapa on liittää kustannuserittely yhtiökokouskutsun liitteeksi. Muista, että korotus koskee vasta tulevia maksuja, joten tilanne ei korjaannu itsestään, jos päätös viivästyy.

Remonttikulut: katso euroa neliötä kohden, älä loppusummaa

Remontin hinta tuntuu aina suurelta, kun sen kuulee yhtenä lukuna. "Miljoona euroa" kuulostaa hurjalta, mutta sillä ei ole mitään merkitystä, ennen kuin tietää, kuinka monelle se jaetaan. Hallituksen kannattaa aina kääntää loppusumma yksikköhinnaksi: euroa neliötä kohden tai euroa osaketta kohden.

Verrataan kahta taloyhtiötä, joissa kummassakin remontti maksaa miljoona euroa. Laina-aika on 20 vuotta ja korko 4 prosenttia, ja asunnot ovat keskimäärin 50 neliön kokoisia. Luvut ovat esimerkkejä, ja oman yhtiön lainaehdot ratkaisevat.

Sama miljoona on suuressa yhtiössä melko pieni hanke ja pienessä yhtiössä raskas. Sen vuoksi kokonaishinnat eivät kerro, onko remontti kallis. Yksikköhinta kertoo.

Yksikköhinnoilla on kolme hyötyä:

• Tarjousten vertailu. Eri kokoisten kohteiden ja urakoitsijoiden tarjouksia voi verrata vain, kun ne on muutettu samaan mittariin.
• Osakkaiden viestintä. Osakas ei tee päätöstä miljoonasta, vaan siitä, että oma vastike nousee noin 20 euroa kuukaudessa. Se on ymmärrettävä päätös. Rehellisyyden nimissä sanotaan myös, että 20 euroa kuukaudessa jatkuu 20 vuotta.
• Rahoitusvaihtoehtojen vertailu. Kertaveloitus 3 300 euroa asuntoa kohden, korotettu vastike viiden vuoden ajan ja pitkä lainajärjestely ovat osakkaalle eri asioita, vaikka yhtiön summa on sama. Laskuri näyttää ne rinnakkain.

Sama ajattelu toimii pitkän tähtäimen suunnitelmassa. Kun kunnossapitosuunnitelman (PTS) hankkeet laitetaan vuosille ja jokaiselle annetaan hinta euroina neliötä kohden, näkee heti, mitkä vuodet ovat kevyitä ja mitkä raskaita. Silloin hallitus voi tasata kuormaa: nostaa vastiketta vähän jo aiemmin tai ajoittaa hankkeet niin, ettei kaksi isoa urakkaa osu samalle vuodelle. Lisää kunnossapitotarpeen kartoituksesta on Kiinteistöliiton ohjeessa.

Remonttia arvioidessa kannattaa seurata samaa mittaria myös yhtiölainassa. Lainaa neliötä kohden katsoo myös asunnon ostaja, ja se näkyy isännöitsijäntodistuksessa. Remontin vaikutuksesta asunnon hintaan kerromme lisää artikkelissa mitkä remontit nostavat asunnon arvoa.

Tarkistuslista hallitukselle

• Tasapainovastike on laskettu tuoreista luvuista ja verrattu nykyiseen vastikkeeseen.
• Vastike on ilmoitettu sekä euroina neliötä että osaketta kohden, yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan.
• Tulevien vuosien tiedossa olevat kulumuutokset on huomioitu.
• Jokainen iso hanke on muutettu euroiksi neliötä, osaketta ja tyypillistä asuntoa kohden.
• Rahoitustavat (korotus, laina, kertaveloitus) on laskettu rinnakkain, ja korkoherkkyys on katsottu.
• Korotuksen perustelut on kirjoitettu osakkaille ennen yhtiökokousta.

Lopuksi

Hoitovastike ei ole mielivaltainen luku, vaan talousarvion tulos: kulut miinus muut tulot jaettuna vastikeperusteella. Kun sen laskee säännöllisesti ja katsoo euroja neliötä kohden, korotukset pysyvät pieninä ja perusteltuina. Remonteissakin oikea kysymys on, mitä hanke maksaa jokaiselle osakkaalle kuukaudessa, ei kuinka monta nollaa kokonaissummassa on. Katso Hausmanin ominaisuudet sivulta talous ja hinnoittelu.

Tämä artikkeli on yleinen opas eikä korvaa kirjanpitäjän, isännöitsijän tai lakimiehen neuvoja. Esimerkkien luvut ovat havainnollistavia. Tarkista aina yhtiön oma yhtiöjärjestys ja ajantasaiset säännökset.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
• Kiinteistöliitto: Remontti
• Kiinteistöliitto: Kunnossapitotarveselvitys