Taloyhtiön budjetti 2027: talousarvio ja vastikkeen laskeminen

Miksi taloyhtiön budjetti kannattaa valmistella hyvissä ajoin?

Lokakuun lopussa moni hallitus huomaa saman asian: vuosi on lopuillaan, eikä ensi vuoden talousarviota ole vielä aloitettu. Syytä kiirehtiä on. Jos hoitovastikkeen muutos halutaan voimaan tilikauden alusta, luvut pitää laskea, hallituksen pitää keskustella ne läpi ja osakkaille on kerrottava muutoksesta ajoissa. Kiinteistöliiton vuosikellossa syksy onkin talousarvion ja korjausten suunnittelun aikaa, ja samaa rytmiä käydään läpi hallituksen vuosikellossa.

Hyvä talousarvio tekee kolme asiaa. Se kertoo, mitä yhtiön pyörittäminen maksaa. Se perustelee vastikkeen tason osakkaille. Ja se estää sen, että vastike nousee yllättäen kesken vuoden, kun jokin kulu on karannut käsistä. Talousarvion laatiminen kuuluu hallituksen perustehtäviin: asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on huolehdittava yhtiön varainhoidosta (asunto-osakeyhtiölaki, Finlex).

Mitä tietoja tarvitset?

Budjetti syntyy nopeimmin, kun aineisto on koossa ennen kuin laskemisen aloittaa. Kerää nämä:

• Edellisen tilikauden tilinpäätös. Siitä näet toteutuneet kulut riveittäin. Jos tilinpäätöksen lukeminen on vielä outoa, apuna on tarkistuslista tilinpäätöksen lukemiseen.
• Kuluvan vuoden talousarvio ja toteuma tähän asti. Vertaa budjettia toteumaan ja kysy erot, jotka ovat yli 10 prosenttia.
• Sopimukset ja hinnankorotukset. Huolto, siivous, isännöinti, vakuutukset ja lämmitys. Moni sopimus sisältää indeksitarkistuksen, joka näkyy vasta laskussa.
• Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS). Se kertoo, mitkä korjaukset ovat tulossa ja kuinka paljon rahaa niihin pitää varata. Kiinteistöliiton kunnossapitotarveselvityksen ohjeet auttavat alkuun.
• Lainojen tiedot. Saldo, korko, marginaali, lyhennysohjelma ja koronvaihtopäivä.
• Neliöt ja osakkeet. Vastikeperusteesta riippuen tarvitset huoneistoalan neliöinä tai osakemäärän. Ne löytyvät osakeluettelosta.

Kaikki tämä on helpointa, kun asiakirjat ovat yhdessä paikassa. Siitä lisää artikkelissa taloyhtiön tiedot yhteen paikkaan.

Taloyhtiön menot

Hoitovastikkeella katetaan yhtiön päivittäinen pyörittäminen. Tyypillisiä menoryhmiä ovat:

• Lämmitys. Yleensä suurin yksittäinen erä. Hinta ja kulutus kannattaa katsoa erikseen: energiankulutuksen vertailu auttaa selvittämään, onko kulutus normaalia.
• Vesi ja jätevesi.
• Sähkö yleisissä tiloissa, pihassa ja pesutuvassa.
• Jätehuolto.
• Huolto ja siivous.
• Isännöinti ja hallinto, kirjanpito ja tilintarkastus mukaan lukien.
• Vakuutukset.
• Kiinteistövero.
• Pienkorjaukset ja kunnossapito. Vuosittainen varaus, joka ei sisällä isoja hankkeita.

Isot korjaukset ja lainanhoito käsitellään omana kokonaisuutenaan alempana.

Miten hoitovastike lasketaan?

Tässä on laskennan perusidea. Tarkemman katsauksen vastikkeen korotuksen merkkeihin löydät artikkelista hoitovastike: laskeminen ja korotus.

Periaate on yksinkertainen: hoitovastiketuoton pitää kattaa hoitokulut, kun muut tulot on vähennetty. Laskeminen etenee neljässä vaiheessa:

1. Laske yhteen kaikki ensi vuoden hoitokulut.
2. Vähennä muut tuotot, kuten autopaikkojen ja varastojen vuokrat.
3. Jaa saatu summa vastikeperusteella (yleensä huoneistoala neliöinä) ja kahdellatoista kuukaudella.
4. Pyöristä ja tarkista, että tulos on yhtiön yhtiöjärjestyksen mukainen.

Esimerkki: 40 asunnon taloyhtiö

Oletetaan, että taloyhtiön huoneistoala on 2 400 neliötä ja nykyinen hoitovastike on 5,50 euroa neliöltä kuukaudessa. Esimerkin luvut on keksitty havainnollistamista varten.

Taloyhtiö saa lisäksi autopaikkojen vuokria ja muita tuottoja 9 000 euroa vuodessa. Vastikkeilla pitää siis kerätä 174 000 − 9 000 = 165 000 euroa.

• Vuosineliöt: 2 400 m² × 12 kk = 28 800 neliökuukautta
• Tarvittava hoitovastike: 165 000 € ÷ 28 800 = 5,73 € / m² / kk

Nykyisellä 5,50 euron vastikkeella kertyisi 158 400 euroa, ja vajaa jäisi 6 600 euroa. Esimerkissä vastiketta pitäisi siis korottaa noin 4 prosenttia. 60 neliön asunnossa se tarkoittaa noin 14 euroa kuukaudessa lisää.

Miten korjaushankkeet ja lainanhoito huomioidaan?

Isot korjaukset eivät kuulu hoitovastikkeeseen, ja lainanhoito tarvitsee oman rivinsä. Käytännössä hallituksella on kolme tapaa rahoittaa hankkeet. Hankkeen voi rahoittaa kertyneestä korjausrahastosta, yhtiölainalla tai keräämällä rahoitusvastiketta, jolla maksetaan lainan lyhennykset ja korot. Mitä vastikkeita yhtiössä voi periä ja millä perusteella, määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan. Tarkista se ennen kuin lupaat mitään osakkaille.

Laskuesimerkki rahoitusvastikkeesta: yhtiölainaa on 600 000 euroa, korko on 3,5 prosenttia ja vuotuinen lyhennys on 30 000 euroa. Ensimmäisen vuoden korot ovat noin 21 000 euroa, joten lainanhoito maksaa yhteensä noin 51 000 euroa vuodessa. Se tekee 51 000 ÷ 28 800 = 1,77 € / m² / kk. Jos lainanhoito kuuluu osakkaiden maksettavaan rahoitusvastikkeeseen, tämä summa tulee hoitovastikkeen päälle.

Kolme asiaa kannattaa tarkistaa joka vuosi:

• Korjausrahasto. Riittääkö se PTS:n mukaisiin hankkeisiin vai tarvitaanko lisärahoitusta?
• Koronvaihtopäivät. Mitä korkotason nousu maksaisi euroina kuukaudessa? Lainojen hallinnasta on lisää ohjeita Hausmanin käyttöoppaassa.
• Remonttien ajoitus. Vaikuttavatko hankkeet vastikkeeseen jo ensi vuonna? Korjaukset kannattaa ajoittaa niin, että kustannus jakautuu tasaisesti. Remontit vaikuttavat myös asuntojen arvoon, kuten artikkelissa remontit ja asunnon arvo kerrotaan.

Pidemmän aikavälin suunnittelu on osa strategiatyötä. Talousarvio on sen ensimmäinen konkreettinen vuosi.

Kolme skenaariota: nykyinen vastike, 5 % ja 10 % korotus

Valmiiksi laskettu vertailu helpottaa hallituksen keskustelua. Sama esimerkkiyhtiö, kolme vaihtoehtoa:

Taulukosta näkee heti, että nykyinen vastike jättäisi yhtiön alijäämäiseksi ja viiden prosentin korotus tasapainottaisi talouden. Kymmenen prosentin korotus tuottaisi ylijäämän, jonka voi ohjata korjausrahastoon, jos se on yhtiön kannalta järkevää. Jatkuva alijäämä ei ole kestävä ratkaisu, koska se syö taseen puskureita.

Hyvä käytäntö on laskea skenaariot valmiiksi ennen hallituksen kokousta. Silloin keskustelu ei jää arvailuksi, ja valittu vaihtoehto on helppo perustella osakkaille.

Budjetin ja toteuman seuranta vuoden aikana

Talousarvio on hyödyllinen vasta, kun sitä seurataan. Sovi hallituksessa, että toteuma käydään läpi vähintään neljännesvuosittain. Katso erityisesti:

• lämmitys ja vesi, koska kulutus vaihtelee sään ja käytön mukaan,
• korjaukset, koska yksittäinen vahinko voi viedä koko vuoden varauksen,
• vastikesaamiset ja maksuviiveet.

Jos poikkeama on yli 10 prosenttia, selvitä syy ennen kuin siitä tulee tilinpäätöksessä yllätys. Näin hallitus voi reagoida jo kesken vuoden, ja yhtiökokouksessa on helpompi selittää, miksi tulos poikkeaa talousarviosta.

Näin budjetin laatiminen onnistuu Hausmanissa

Hausmanin taloussuunnittelussa budjetti rakennetaan neljässä vaiheessa:

1. Pohja. Lataa edellisen vuoden tilinpäätös ja talousarvio. Tekoäly poimii luvut luonnokseksi, jonka tarkistat ja korjaat. Alkuperäinen poiminta säilyy aina rinnalla.
2. Hoitokulut. Jokaisen rivin vieressä näkyvät edellisvuosien luvut ja muutos, joten poikkeamat huomaa heti.
3. Korjausbudjetti. Kunnossapidon hankkeet näkyvät vuosittain ja korjausrahaston kehitys päivittyy, kun siirrät hankkeen toiselle vuodelle.
4. Tulot ja vastike. Säädä vastiketta ja katso heti, miten tulos muuttuu. Hausman ehdottaa tasoa, joka kattaa suunnitellut menot.

Kun vuosi on käynnissä, toteumaraportti näyttää budjetin ja toteuman rinnakkain, ja kassaennuste kertoo, riittääkö raha lainanlyhennysten ja korjausten kanssa. Tehtävät muistuttavat myös vuosikellon määräajoista. Jos hoidatte hallinnon itse, katso myös taloyhtiö ilman isännöitsijää, ja hinnoittelun löydät täältä.

Tee oman taloyhtiösi budjetti

Lisää edellisen vuoden talousarvio ja tilinpäätös Hausmaniin, tarkista poimitut luvut ja aloita seuraavan vuoden suunnittelu. Käyttöönoton etenemisen näet käyttöönoton ohjeesta ja budjetin vaiheet käyttöoppaan budjettiosiosta.

Lopuksi

Talousarvio ei ole vain lukujen lista, vaan hallituksen suunnitelma siitä, miten yhtiön raha riittää tulevana vuonna. Kun menot, korjaukset ja lainat on laskettu yhdessä ja vastikkeen tasolle on vähintään kolme vaihtoehtoa, päätös on helppo tehdä ja perustella. Aloita nyt, niin ehdit tehdä sen rauhassa ennen vuodenvaihdetta.

Tämän artikkelin esimerkkiluvut ovat kuvitteellisia. Artikkeli on yleinen opas eikä korvaa kirjanpitäjän, isännöitsijän tai lakimiehen neuvoja. Tarkista aina oman yhtiön yhtiöjärjestys ja ajantasaiset säännökset.

Lisälukemista

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
• Kiinteistöliitto: Taloyhtiön vuosikello, lokakuu
• Kiinteistöliitto: Taloyhtiön vuosikello, marraskuu
• Kiinteistöliitto: Kunnossapitotarveselvitys
• Kiinteistöliitto: Taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma (PDF)